汉鼎千居

【爱尔兰买房须知】房子有侧门，不代表这条路完全属于你？爱尔兰买房一定要查“通行权”

2026-10-12 19:04

在爱尔兰看房时，有一种细节特别容易被忽略。

比如一套半独栋或者联排住宅，旁边有一条小路，可以从前院直接走到后花园。

很多人的第一反应可能是：

“很好，还有独立侧门。”

或者：

“这条路应该就是这套房自己的吧？”

但实际上，并不一定。

因为在爱尔兰，一条看起来位于你家旁边、甚至画在你家附近的通道，有可能存在其他人的通行权。

反过来，你看中的房子也可能需要穿过邻居的土地，才能进入后院、车库或者其他区域。

这种权利通常属于地产法律中的“地役权”，其中最常见的一种，就是通行权。

所以买房时，除了看：

房子多大；

花园朝向；

有没有车位；

还可以多问一句：

“这里有没有任何通行权？”

01｜什么是通行权？

简单理解：

一块土地属于A，

但B拥有经过这块土地的合法权利。

例如：

你买了一套房；

房屋侧面的通道属于你的产权范围；

但隔壁邻居拥有通过这条通道进入自己后院的权利。

这并不代表邻居拥有你的土地。

土地仍然可能属于你。

只是你的产权受到一项权利限制：

在符合条件的情况下，你需要允许对方通行。

这种权利就是爱尔兰房产交易中经常出现的地役权之一。

爱尔兰律师协会也明确提醒，产权文件可能包含第三方对住宅享有的通行权，或者房屋本身享有经过其他土地的权利，这些都是买卖房产时需要向律师提供和核实的信息。

02｜最常见的情况就是房子旁边这条“小路”

尤其是看：

老式联排住宅；

半独栋住宅；

乡村住宅；

后院没有直接临街出口的房子，

经常会遇到类似问题。

例如一排老房子后方有一条共同通道。

每一家都通过这条路：

推自行车；

搬垃圾桶；

拿园艺用品；

进入自己的后院。

从现场看起来，它可能只是一条很普通的小路。

但真正买房时，需要弄清楚的是：

这条路属于谁？

谁可以使用？

使用范围是什么？

是步行通行，还是车辆也能经过？

有没有时间或者用途限制？

这些不能只凭看房现场判断。

03｜“这条路在我家旁边”，不等于只有我能用

这是非常容易产生误会的地方。

比如你买的是联排端户住宅。

房子一侧有一条非常漂亮的独立通道。

看房时你可能觉得：

太好了，以后自行车、垃圾桶都可以从这里进后院。

但产权调查以后才发现：

后面两三户邻居同样拥有经过这里进入自己后院的权利。

那么你买下住宅以后，一般不能仅仅因为：

“这块地是我的。”

就随意把道路彻底封掉，让其他合法通行权无法使用。

所以：

土地所有权

和

别人是否拥有经过这块土地的权利

是两个不同的问题。

04｜反过来，你自己的房子也可能需要邻居的土地

通行权并不一定是“别人占你便宜”。

有时候它反而是你买这套房的重要组成部分。

例如：

住宅本身没有直接连接公共道路的车道；

需要经过一段私人道路才能到家；

后院只能通过邻居侧面的通道进入；

车库入口需要跨过另一块土地；

乡村住宅需要通过其他人的土地进入主要道路。

这时候，你真正需要确认的是：

这套房到底有没有合法权利使用那条路。

因为“现在屋主一直这样走”与“产权上确实拥有稳定的通行权”，并不完全是同一个问题。

05｜为什么看房时看到有人走，不代表法律上一定没问题？

这是一个非常重要的区别。

现实使用情况确实很重要。

爱尔兰律师协会甚至指出，在一些通行权案件中，现场实际状况可以为某项长期存在的地役权提供有说服力的证据。Law Society of Ireland

但对于买家来说，仅凭：

“卖家说几十年都这样走。”

或者：

“邻居从来没意见。”

还不足以自己下结论。

因为通行权可能来自不同来源：

产权文件明确授予；

土地分割时产生；

法律上的默示权利；

或者经过长期持续使用形成。

具体属于哪一种、证据是否充分，都应该由律师结合产权文件和实际情况判断。

06｜有些通行权可能直接写在产权资料里

买房过程中，律师会查看房屋的产权资料。

如果是已经登记的土地，土地登记册中的产权页会描述该房产，并可能列出已经登记在该产权上的负担或权利。

爱尔兰律师协会介绍土地登记资料时也特别提到：

产权页会列出注册业主，以及登记在房产上的相关负担。

律师还会关注住宅是否存在：

别人经过你土地的权利；

或者你经过别人土地的权利。Law Society of Ireland

所以有时候买家自己在看房现场完全发现不了的问题，律师查产权时反而会看到。

07｜但没有写在地图上，也不能马上理解成“绝对不存在”

这也是爱尔兰地产问题比较容易复杂的地方。

并不是所有通行权都一定以最直观的方式画在你看到的房屋地图上。

尤其一些历史比较久的住宅，某项通行权可能来自长期使用，而不是现代住宅开发时整整齐齐写进最新图纸中的权利。

因此：

地图很重要；

产权文件很重要；

现场情况也重要。

不能只拿一张房屋平面图看一眼就确定：

“这里肯定没有任何别人可以使用的权利。”

08｜用了很多年，也可能形成法律意义上的通行权

爱尔兰现行法律下，还存在通过长期使用取得地役权的情况。

这类情况通常被称为通过长期使用形成的地役权。

2021年的法律改革调整了相关规则。

按照爱尔兰律师协会对现行制度的解释，一般私人土地上的申请人需要证明至少20年的相关使用，而且这种使用必须是以权利方式进行：

不是偷偷使用；

不是强行使用；

也不是土地所有人明确许可之后才使用。

这里不要简单理解成：

“我走了20年，这块路就是我的。”

不是。

形成地役权涉及具体法律条件和证据。

对普通买家来说，真正需要知道的是：

即使产权文件表面上没有一条非常醒目的“邻居通行权”，长期存在的实际使用情况仍然值得让律师调查。

09｜所以看房时，侧门旁边有这些东西可以多看一眼

比如：

明显被多人踩出来的小路；

通向隔壁后院的门；

几个住宅共用的后巷；

邻居的垃圾桶需要经过这条路；

通道上有多个门锁或者门牌；

车道看起来同时通向两套住宅；

卖家说“邻居偶尔从这里过去”。

这些都不代表一定存在法律问题。

但它们都值得问一句：

“这条通道是谁的？”

“邻居有没有使用权？”

有时候这一句就能提前发现值得律师确认的情况。

10｜不仅仅是“人走路”，管道也可能经过别人土地

地役权并不仅仅涉及人和车辆通行。

爱尔兰很多老住宅还可能存在：

排水管经过邻居土地；

污水管经过其他住宅后院；

水管、电缆或者其他设施跨越别人的土地。

律师协会就曾专门讨论过一种非常典型的老式联排住宅情况：

多套房屋共用的排水系统沿着后院铺设，最后通过其中一套住宅的车道连接公共排污系统。

所以买老房时，有时候“地下发生了什么”也和产权有关。

因为将来如果需要维修管道：

有没有权利进入相应土地？

谁负责维修？

是不是共同设施？

都可能变得重要。

11｜乡村住宅尤其值得查清楚

如果买的是都柏林之外的乡村住宅、农舍或者独立住宅，通行权问题可能更加明显。

比如房子看起来非常私密：

一条长长的乡间车道一直通到住宅。

但问题是：

整条车道都属于这套房吗？

其中一部分是不是邻居土地？

其他土地所有者有没有车辆通行权？

农场机械是否也会经过？

谁负责维护路面？

如果唯一进入住宅的道路依赖其他人的土地，那么这项通行权是否清晰，对房产本身就会非常重要。

12｜车道够宽，也不代表你可以随便停车

这里还有一个非常容易混淆的地方：

通行权并不自动等于停车权。

比如某个人拥有通过一条私人车道的权利。

这并不意味着他当然可以：

长期把车停在那里；

放垃圾桶；

储存物品；

占据部分通道。

到底允许什么，要看那项权利具体是什么。

因此，如果买的房子涉及共享车道，不要简单理解成：

“既然大家都能进来，那哪里都能停车。”

车辆通行和车辆停放，是两个不同的问题。

13｜同样，“步行通行”也不一定等于“可以开车”

另一个需要注意的细节是：

通行权可能有范围。

例如原本存在的是：

步行进入后院的通道。

并不代表以后一定可以：

拓宽道路；

每天开车经过；

让大型车辆进入。

所以如果你买房以后已经计划：

建车库；

改造后院；

把侧通道改成车辆入口，

不要只看“现在这里有一条路”。

还要确认产权权利是否真的支持你计划中的使用方式。

14｜如果卖家说“邻居从来没有意见”，还要查吗？

要。

因为你买的不是卖家和邻居之间目前良好的私人关系。

你买的是房产。

今天两个邻居认识了20年，互相说一句：

“你走吧，没关系。”

未来其中一套卖掉以后，新业主的态度可能完全不同。

这也是为什么产权问题最好在购买之前明确。

你真正想知道的是：

这是卖家目前得到的友好许可？

还是房产本身拥有一项可以随产权延续的法律权利？

两者的稳定程度并不一样。

15｜如果通行权没有登记，是不是一定不能买？

也不能这么说。

这也是一个容易被过度吓到的问题。

爱尔兰律师协会2022年的专业指引明确表示：

不能因为一项通过长期使用形成的通行权没有提前登记，就一概要求所有卖家必须在交易完成前把它登记下来。

在很多情况下，律师可以根据长期实际使用、法定声明以及其他产权资料判断情况。

但如果：

通行权本身存在争议；

邻居曾经阻止使用；