项目现总共面积约600平米｜现有年租金约€156,000｜指导价格€225万欧元
地面商业店铺（在租期内） + 楼上6套住宅开发潜力｜开发后潜在年租约€257,000+
在都柏林成熟而稀缺的 Dublin 6 核心黄金区域，一项同时兼具现成租金收入、住宅开发潜力、商业价值以及长期资本增值空间的整栋物业投资机会现正式推出。
项目位于 Upper Rathmines Road / Rathmines, Dublin 6，处于 Rathmines 与 Rathgar 两大成熟高端住宅区交汇位置。物业现有及拟开发总建筑体量约 6,000 sq ft，目前已经产生约：
€156,000 / 年的租金收入。 底下店铺+楼上办公室。
按照约 €2,250,000 的指导购买价格计算，即使在暂不进行开发的情况下，项目现状即可实现约：
6.93% Gross Initial Yield
这意味着投资者并非购买一个需要长期等待开发、期间完全没有收入的空置项目，而是从持有第一天开始，即拥有较为可观的现金流。与此同时，项目过去已经获得针对地面商业及楼上住宅开发的正式规划批准，形成了一个极具吸引力的：“现有收益 + 开发增值 + 长期持有”的三重投资模型。
一、项目核心信息
位置：Rathmines Road Upper / Rathmines Dublin 6
物业类型：混合使用建筑，商业地产 & 可开发机会
建筑面积：约 6,000 sq ft
现状毛收益率：约 6.93%
规划方向：地面商业零售空间 + 楼上住宅公寓
二、已经获得规划体系认可的高密度城市开发方案
官方规划记录显示，方案曾申请对现有物业后部进行部分拆除及重建，并建设：
地面层商业零售单元
5套一居室公寓
1套两居室公寓
1套三居室公寓
屋顶露台
Ground Floor以上五层建筑体量
后退式屋顶出入口结构
对于城市核心区物业而言，这一点尤其重要：这块资产已经在历史规划过程中证明，其地块具备承载明显高于现状开发密度的潜力。
三、约6,000 sq ft完整城市型Mixed-Use资产
项目的投资价值并不只来自住宅部分。
最终投资逻辑由两部分共同构成：地面层商业空间+楼上6套住宅
这种结构相对于纯住宅或纯商业物业具有明显优势。一方面，住宅部分能够提供稳定、分散的租金现金流；另一方面，沿街商业空间能够形成独立商业租约收入。因此，一栋物业可以形成：两个相对独立的收入来源。整栋物业最大的价值，并不仅仅体现在面积。
它代表的是：完整产权控制。完整租赁控制。完整改造空间。完整资产管理权。以及未来更加灵活的处置能力。对于长期投资者而言，整栋物业与购买数套分散公寓，是完全不同级别的资产。你拥有的不只是几个房间，而是一栋完整的城市物业。
对于私人投资者、Family Office以及Property Investment Company而言，这类规模适中的Mixed-Use资产往往比单一大型租户资产具有更好的收入分散性。
四、现有资产已经产生€156,000年租金
项目目前最具吸引力的一点，是：
它不是一个零收入开发项目。
现有租金：
€156,000 / 年
相当于：
€13,000 / 月
按照€2.25m购买价计算：
€156,000 ÷ €2,250,000
=
约6.93% Gross Yield
换句话说，投资者在研究最终设计、重新核实规划状态、安排融资、工程设计及施工方案的同时，物业本身已经提供可观的持有期收入。这能够显著改善传统开发项目中常见的：“买入 → 空置 → 设计 → 规划 → 施工” 阶段性现金流压力。
五、开发后的住宅租金潜力
Rathmines一直是Dublin 6最成熟的住宅租赁市场之一。2026年的公开租赁市场中，Rathmines已经出现两居室公寓约：€2,600 / 月的公开招租案例，其中包括Rathmines Town Centre以及78 Rathmines Road Upper附近项目。
因此，项目预估楼上总年租金平均约为€187,200 / 年。加入店铺租金后，整个项目收入进一步提升。
六、Dublin 6成熟住宅投资市场提供资本价值支撑
Rathmines本身已经拥有成熟的住宅投资市场。2026年，位于Lower Rathmines Road的 Pavilion View 整栋住宅投资组合以约：€8.5 million指导价格进入市场。该项目包含：24套公寓。
《Irish Times》报道指出，该资产由于位于成熟住宅区域、拥有稳定租赁需求以及进一步租金增长潜力，预计将吸引私人投资人和Family Office等投资者的长期关注。
为什么Rathmines长期具有投资吸引力？
Rathmines并不是依赖单一大型企业、单一大学或者短期概念支撑的区域。它拥有成熟而多元的租客基础。区域主要居住和租赁需求来自：
Dublin City Centre专业人士
金融及科技行业员工
医疗从业者
国际公司员工
年轻专业人士
Couple及年轻家庭
长期Dublin 6居民
Rathmines同时拥有：
成熟商业街区、超市、咖啡店、餐厅、电影院、健身房、公共交通、学校、以及大量日常生活基础设施。
区域同时能够方便连接：Ranelagh，Rathgar，Portobello，St Stephen's Green以及：市中心。因此，它并不是典型的“单一功能住宅区”。而是一个成熟的城市生活中心。这种成熟城市结构，是长期住宅出租需求最重要的基础之一。
Rathmines最大的特点之一，是：需求长期存在，但新增土地非常有限。
这里不是大规模新开发区。没有大量土地可以不断建设新的住宅社区。因此，每一次旧物业升级、重新开发或提升密度，都实际上是在成熟城区内创造新的优质住宅供应。这种供应受限的区域，往往比外围地区更加容易维持长期资产价值。