在爱尔兰当前住宅供应持续紧张的市场环境下，一块已经取得完整住宅开发规划许可、并且主要技术资料相对齐全的开发用地，往往比单纯的“生地”更值得开发商和投资者关注。

近期位于 Co. Meath Longwood的一宗住宅开发地块正式出售。

项目位于 Enfield Road, Longwood, Co. Meath，占地约 3.7英亩（约1.51公顷），已经取得 35套住宅的完整规划许可。

对于寻找都柏林外围通勤圈住宅开发机会的投资者来说，这类项目最大的特点不是土地本身，而是已经完成了相当重要的一部分前期开发工作。

项目基本信息

项目位置：Enfield Road, Longwood, Co. Meath

土地面积：
约3.7英亩
约1.51公顷

项目类型：
住宅开发用地 Development Site

规划情况：
已取得35套住宅完整规划许可

Planning Reference：
21/2073

指导价格：
230万欧元

规划许可最初由Meath County Council于2022年4月批准，目前房源资料显示，项目已经取得规划延期，同时已落实Irish Water connection agreement。

35套住宅，规划已经明确

这块土地最大的价值，在于规划方案已经基本确定。

获批开发包括：

16套三房半独立住宅

6套四房半独立住宅

1套四房独立住宅

8套两房中间联排住宅

4套四房端头联排住宅

合计：

35套住宅

整体户型以三房和四房家庭住宅为主，同时搭配部分两房联排住宅。这种组合实际上比较符合爱尔兰外围通勤城镇的主流购房需求，并非以公寓为主，而是针对家庭自住市场设计。

不只是拿到Planning，工作图纸也已经准备

很多开发用地虽然已经拿到Planning Permission，但真正进入施工阶段后，仍然需要投入大量时间完成详细设计。这个项目相对成熟的一点是：

除了规划许可之外，卖方资料显示，目前还可以向买方提供完整的工作图纸，包括：

Civil Engineering
土木工程

Construction Drawings
建筑施工图

Mechanical & Electrical
机电设计

从开发角度来说，这意味着买家并不是从一张规划图重新开始，而是可以在现有成果基础上进一步推进项目。当然，最终是否可以直接施工，仍需要买方自己的建筑师、工程师、规划顾问以及律师综合评估。

为什么是Longwood？

很多华人投资者第一次看到Longwood，可能会觉得这个位置距离都柏林有些远。

但从开发逻辑来看，需要换一个角度理解。

Longwood位于 Co. Meath西南部，属于一个不断发展的通勤型城镇。项目距离Longwood Village中心不到约250米。更关键的是，它距离 Enfield约10公里。

Enfield可以直接连接N4及M4高速公路，因此从Longwood前往都柏林的交通逻辑非常清晰，约40公里。换句话说，它并不是传统意义上的偏远乡村开发，而属于：都柏林西部外围通勤住宅市场。

随着都柏林市区以及Dublin 15、Dublin 22、Lucan、Maynooth等区域住宅价格持续提高，部分家庭买家的购房范围正在沿着M4方向进一步向外延伸。

一个非常现实的优势：学校就在马路对面

对于家庭住宅开发来说，“学校”往往是一个非常重要的销售因素。

这个项目的位置比较特别：地块正对Longwood的小学和中学。附近同时还有pre-school。Longwood本身已经拥有基本成熟的社区配套，包括：

小学及中学
幼儿教育设施
商店
酒吧
外卖餐厅
邮局
Community Hall
GAA俱乐部
Scouts社区组织

Royal Canal也位于村庄南侧，并可连接步行及自行车Greenway。

对于未来35套住宅的销售来说，这种“学校+社区+家庭住宅”的组合，会比纯粹的新开发区更容易形成完整的居住概念。

公共交通怎么样？

Longwood并不是一个依靠铁路直接通勤都柏林的城镇，这一点需要客观看待。目前当地有TFI Local Link公交，可以到达：

Enfield
Trim
Navan

最近的火车站位于 Enfield，距离约9公里。因此，这个项目未来的主要目标客户，大概率仍然会以：拥有汽车的家庭。本地家庭。在Meath、Kildare或Dublin西部工作的人群。混合办公的都柏林通勤家庭为主。

土地规划用途

根据 Meath County Development Plan 2021–2027。该土地目前的Zoning为：A1 – Existing Residential也就是说，土地用途本身已经属于住宅用途。

再结合现有35套住宅的完整规划许可，从Planning Risk角度来看，相比完全未获得规划许可的土地，项目的不确定性已经降低了不少。

从投资角度怎么看这个项目？

这类项目不应该简单用：“3.7英亩土地值多少钱？”来判断。

真正应该计算的是：每个可开发住宅单位对应的土地成本。然后再叠加：

建筑成本
Professional Fees
Development Contributions
融资成本
保险
基础设施
销售成本
VAT
税费
开发利润

最后与Longwood当地新建住宅未来可能实现的销售价格进行比较。因此，是否值得买，最终还是取决于：

土地价格 + 总开发成本 + 未来GDV

三者之间是否能够形成足够的利润空间。

这个项目比较吸引人的地方

首先，是规划风险相对低。

35套住宅已经获得完整Planning Permission，而且规划延期也已经落实。

其次，是项目规模适中。

35套住宅并不属于大型开发。

对于中型开发商、私人开发公司或几个投资者组成的项目SPV来说，资金压力通常会比100套以上的大型住宅项目更容易控制。

第三，是产品定位比较清楚。

35套住宅中，大多数为三房和四房家庭住宅。

并不是依赖高密度公寓销售。

对于Longwood这样的通勤型城镇，这样的户型结构更加符合当地需求。

第四，是项目位置靠近成熟社区。

距离Village Centre不到250米，学校就在对面，并不是一个完全孤立的新开发项目。

更适合什么类型的买家？

这并不是一块适合个人“买地放着升值”的普通土地。它更适合：

中小型住宅开发商/建筑商/房产投资机构/意向住宅开发的私人投资者

尤其是本身已经拥有施工团队，或者能够控制建筑成本的开发商。这种项目的价值会明显高于纯金融投资者。原因很简单：

房地产开发最终的利润，很多时候不是来自土地，而是来自：对建筑成本和开发周期的控制能力。